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2018-04-21 06:16 来源:爱丽婚嫁网

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2018-04-21更新

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参考均价:待定备案价格
地铁口品质住宅综合体自带大型商业
户型:三房(2)、四房(5)全部户型
类型:商品住宅、商业总房源:538车位数:1881
开发商:深圳市凯丰实业有限公司
东方游戏og 二是坚定地推进汇率市场化的改革,发挥市场在汇率形成中的决定性作用。

项目地址:光明新区高新技术园东片区,观光路与光明大道交汇处南侧地图查看

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龙光玖龙台A户型
A户型 四房及以上 105㎡

销售状态(0已售,0在售)

户型解读:朝东偏北,通透格局,所有起居空间朝向具有景观的优势方向,布局科学合理,功能全面,主卧空间可自然通透,厨房可向生活阳台延伸增加实用度。户型多以飘窗设计,具有较高的采光高度,室内采光效果较佳。 B、C栋具有视野景观优势。A栋单位相对安静。 缺点是朝向和楼体遮挡问题,问题导致阳台光照不佳可能影响晾晒,多数阳光直射在功能区一侧

暂无

参考总价

龙光玖龙台B户型
B户型 四房及以上 117㎡

销售状态(0已售,0在售)

户型解读:朝东偏北,通透格局,所有起居空间朝向具有景观的优势方向,布局科学合理,功能全面,主卧空间可自然通透,厨房可向生活阳台延伸增加实用度。户型多以飘窗设计,具有较高的采光高度,室内采光效果较佳。 B、C栋具有视野景观优势。A栋单位相对安静。 缺点是朝向和楼体遮挡问题,问题导致阳台光照不佳可能影响晾晒,多数阳光直射在功能区一侧

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参考总价

龙光玖龙台D1户型
D1户型 三房 89㎡

销售状态(0已售,0在售)

户型解读:朝向东南或西南向,动静分区,布局科学合理,厨房空间稍有不足,可根据自身需求向生活阳台或者客厅位置稍作扩展。飘窗设计,双面采光,室内整体采光度较佳。小房间与临近户型有一定的对视效果,可做一些贴膜,或者使用毛玻璃这样的处理。B、C栋看花园,A座临路口,西南方向视野较为宽阔。 中低楼层较易受到噪音影响。

暂无

参考总价

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牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-04-21

2016年6月,因涉及到两宗住宅地块挂牌出让,是深圳土地市场最为疯狂的一月。8日电建和金茂联合体以82.9亿元,楼面价5.68万/㎡夺得龙华上塘现售地块。一周不到,12日龙光以140.6亿元,楼面价2.76万/㎡拿下光明3年来首宗带居住用途的商住用地,同时也创下了深圳高总价地块记录。

 

数一数,龙光近几年来,在深圳多个区域都以高姿态,激进的态度,拿下多宗高价用地。之前老牛为大家评述的玖龙玺、玖钻、玖云著,都是在类似的背景下,创造出不同的区域地王。

 

一样的是,玖龙台是龙光重点打造的高端系列产品“玖”。短短3年间,系列“玖”已遍布深圳3个区域共4个项目。让人瞩目的倒不是“玖”下的产品品质有多高,而是它们都占据了绝佳的地段优势。

 

除了擅长于高价拿地外,骁勇善战的龙光地产,其开发建设效率也是令人惊愕。去年6月中旬才将光明地块收入囊中,月底就启动了地块勘探,7月完成围挡并开始桩基工程。如今仅9个月过去,项目展示中心开始对外咨询,预计即将正式开放

更新时间:2018-04-21

坐落凤凰城,类比龙华北站-红山片区

 

玖龙台位于光明新区光明大道和观光路交汇处的正南向,地块整体较为方正呈菱形状。

 

坐落在光明新区重点打造的凤凰城内,而凤凰城是深圳十六大重点规划区域,也是光明新区唯一入选片区。

 

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根据规划,凤凰城位于光明的东南部,在东长路以东、光明大道以南、大外环以北、碧眼水库以西的范围,总面积14.89平方公里。

 

区域范围包括光明高铁门户区、平板显示园片区、新城公园周边地区及红坳片区。

 

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加之规划有地铁6号线和13号线,广深港客运专线和赣深客运专线光明城站亦在其中,交通条件相对优越,区位优势明显。

 

且片区土地统筹价值高,空白用地多,目前布局安排了华强创意产业园、招商局智慧城、宝利来酒店、上市企业总部园区、创新科技产业园区、光明外国语学校、市第十高级中学、文化艺术中心等一批公共服务完善的重大产业项目和重点配套设施。

 

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基于这几点来看,该片区与龙华北站商务区-红山一带极其相似。极具想象空间。

 

而玖龙台恰位于凤凰城的中北部,原规划是“光明新城综合体”,与“长圳综合体”和“光明高铁综合体”共同构筑凤凰城的“三核”。

 

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核心生活区区内,配套齐备

 

如果从居住角度来说,玖龙台甚至可以说是目前片区内的“单核”。

 

它所处的区位规划以生活住区为主,目前周边已形成光明峰荟、光明大第、光明1号等光明标杆性楼盘的集聚,随着入住率地提高,社区氛围较为浓厚。

 

相距牛山公园约300-500m(根据google earth测量),围绕着牛山公园,还布局有新区管委会、文化艺术中心、深圳第十高级中学、体育中心等一系列区属行政、文体、教育配套项目。

 

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图:牛山公园,摄于2012年7月。如今公园已成为该片区的绿地休闲之地。

 

其中,文化艺术中心近期有消息确定由华侨城集团负责建设和运营管理。这也是华侨城继光明特色小镇项目后,在光明的又一项目。

 

该项目总建设用地3.78万㎡,总建筑面积11.69万㎡,包含演艺中心、音乐厅、美术馆和图书馆四个功能分区,投资额达到约17亿元人民币。

 

按照早期规划,还包含光明书城。

 

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第十高级中学在文化艺术中心的东北面,规划为60个班的市属普通高中,已确定由深圳实验筹建,计划2018年秋季招生。

 

与玖龙台直接相关的是则是中小学配套。按照《光明新区2017年义务教育公办学校招生片区方案》,玖龙台所处的凤凰社区,其学区范围是:

 

小学学区:凤凰小学/新区外国语学校;

初中学区:新区外国语学校。

 

光明新区外国语学校为一所新建学校,位于玖龙台的东南方向步行距离约3公里(根据google earth测量)。占地面积2.6万㎡,总建筑面积3.5万㎡,办学规模为54个教学班,规划学位2520个,其中小学1620个、初中900个,今年将投入使用。

 

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规划双地铁口,6号线通福田2020年通车

 

齐备的配套设施,能提升居住的土地价值,但作为深圳的外围片区项目,交通尤其是轨道佳通的优势更被看重。事实上,它的轨道交通优势非常明显。

 

龙光玖龙台是在建中的地铁6号线和规划中的地铁13号线的“观光站”双地铁口物业,而且两条线路都是对接中心城区的快线。

 

6号线从松岗发出,南下经过石岩、龙华红山、直达福田科学馆站,预计2020年通车运营。

 

13号线从公明北发出,南下经过光明城高铁、石岩、西丽留仙洞、科技园,终到深圳湾口岸,预计今年年底到明年初正式开工建设,2022-2023年通车运营。

 

这种直接与福田、南山南北对接的线路,就算地理位置更具优势的龙华、坂田都做不到。

 

这对于片区的升值潜力是极为关键的,因为交通的触角越多,通达性就广,便捷性也高,那么对接的人群也更广泛。福田、南山是深圳金融和高新产业集聚的核心区域,放大后的优势更为明显。

 

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图:地铁6号线1期示意图,2期终点为福田科学馆站,已动工,预计2020年同步通车运营。



综述

 

仅从区位上判断,老牛认为龙光玖龙台有五大较为突出的优势:

1,位居光明新区中心地段,重点规划凤凰城片区内,目前已有多个知名企业总部研发中心设置于此;

2,在建地铁6号线与规划地铁13号线北延段“观光站”的地铁口物业;

3,是片区标杆,大体量综合体,自带10万㎡集中型商业、酒店和写字楼;

4,周边多规划市政配套物业,类似于光明文体艺术中心、政府办公物业和光明新城公园等,整体建筑密度低;

5,可开发的空地多,片区潜力大。

 

而现状的不足之处主要体现在:

1,远离市中心区;

2,人气不足,目前商业配套缺乏。



更新时间:2018-04-21

龙光玖龙台于2017年7月下旬推出1栋A/B/C座房源,产品面积段建面约为89-117平。如今,3个月过去,项目目前剩余部分102-105平的四房产品在售,均价约45000元/平。预计将在明年推出一期南区住宅产品,南区产品相对于1栋位置更好,预计价格也会高于现在的水平。

 

 

玖龙台是龙光重点打造的高端系列产品“玖”。短短3年间,系列“玖”已遍布深圳3个区域共4个项目。让人瞩目的倒不是“玖”下的产品品质有多高,而是它们都占据了绝佳的地段优势

 

 

值得留意的是,项目总建面50.9万㎡相当于2个龙华玖龙玺,然而占地面积是玖龙玺的3个有多。是因为,除了楼层普遍35层的高度外,玖龙台的配建绿地及道路面积也不少。整体容积率比预期的要低。但住宅区域的容积率并不低,整体布局类似龙华的玖龙玺。

 

另外,规划建设约10万㎡的集中型商业,也是值得期待的看点,能够较好地弥补片区内商业配套的缺失问题,也会给片区带来外溢人气。

更新时间:2018-04-21

从户型上共有7个户型,但部分户型仅有细微差别,可分为三种。

1类,建筑面积约104-117㎡  A、B户型

2类,建筑面积约89㎡ D、D1户型

3类, 建筑面积约102-116㎡ E、F、G、户型。

 

 

户型均好性比较好,B、C座 东、东北方向户型具有较好的项目自带绿地公园景观。西南向户型具有朝向和看花园和安静程度较高的优势,幼儿园低矮建筑中高层视野也不弱。  A座相对比较平庸,同类户型在价格应该会比BC座稍有降低。

 

项目楼间距较好, A-B座有30米左右的楼间距,B-C座有37米左右的楼间距,这个距离超过肉眼识别范围不会形成对视。

 

 

户型分析

由于同类户型差别极小放在一起分析。


1类,建筑面积约104-117㎡  A、B户型   四房两厅两卫

朝东偏北,通透格局,所有起居空间朝向具有景观的优势方向,布局科学合理,功能全面,主卧空间可自然通透,厨房可向生活阳台延伸增加实用度。户型多以飘窗设计,具有较高的采光高度,室内采光效果较佳。 B、C栋具有视野景观优势。A栋单位相对安静。

 

缺点是朝向和楼体遮挡问题,问题导致阳台光照不佳可能影响晾晒,多数阳光直射在功能区一侧,

 

 

 

 

2类,建筑面积约89㎡ D、D1户型 三房两厅两卫

朝向东南或西南向,动静分区,布局科学合理,厨房空间稍有不足,可根据自身需求向生活阳台或者客厅位置稍作扩展。飘窗设计,双面采光,室内整体采光度较佳。小房间与临近户型有一定的对视效果,可做一些贴膜,或者使用毛玻璃这样的处理。B、C栋看花园,A座临路口,西南方向视野较为宽阔。 中低楼层较易受到噪音影响。

 

 

 

3类, 建筑面积约102-116㎡ E、F、G、户型。 四房两厅两卫

朝向东南或西南,是项目主力户型,动静分区布局,分布科学合理。主要起居空间全部朝向优势朝向。厨房空间稍有不足, 可根据需要向餐厅或者生活阳台扩展, 小房间与临近户型有对视效果,可做一些贴膜,或者使用毛玻璃这样的处理

B、C栋具有较好的视野景观,A座临路口,西南方向视野较为宽阔。 中低楼层较易受到噪音影响。A座东南向单位看后期产品花园,景观优势一般如果价格可相对便宜,具有较好的自住性价比。

 

 

 

 

总结

项目自身配套完善,甚至带有市政花园。对产品的品质提升较好。

 

临路而建,三个角都存在路口,中低楼层应注意车辆和底商带来的噪音影响。

 

户型多为飘窗设计,此设计对房间尺度要求较高,大户型可提高室内采光和空间感,可发挥景观视野的优势。 如果房间尺度较小,飘窗相当于缺少了落地飘窗带来的地面面积优势。空间利用略显局促。

 

部分100㎡以上户型公卫尺度稍有不足,可在装修时适当向生活阳台延伸。

 

楼栋坐落均好性较佳,未来二手房市场差价较低。

更新时间:2018-04-21

本次推出的是1栋A座、1栋B座和1栋C座,共538套。其中483套为住宅,55套为商业。

 

 

 

住宅户型涵盖建面89-117m²,整体均价约44916,总价区间371-552万之间;

 

商铺面积涵盖建面34-98m²,整体均价约82015,总价区间172-850万之间。

 

 

D户型 89m² ,均价约44185元/m²,总价区间371-408万之间。

 

 

F户型 102m² ,均价约45579元/m²,总价区间459-475万之间。

 

 

E户型 103m² ,均价约44119元/m²,总价区间433-477万之间。

 

 

A户型 105m² ,均价约44789元/m²,总价区间457-472万之间。

 

 

G户型 116m² ,均价约46576元/m²,总价区间537-546万之间。

 

 

B户型 117m² ,均价约46727元/m²,总价区间543-552万之间。

 

 

层差方面,3至5层备案价格一样,而第6层则增加50元/m²,接着每五层叠加100元/m²,顶层则在次顶层的单价基础上减少100元/m²。

 

因为顶层受太阳直射面积大,下雨天易积水,出现散热差、容易渗漏的几率比较大,所以较次顶层便宜,这样的定价是合理的。而在同等单价的基础上,优选高楼层,因为高楼层的视野、采光和通风都要较好于低楼层。

 

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