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四川话百科:有一种不声不响叫“闷倒脑壳”

2018-08-20 20:18 来源:好大夫在线

  四川话百科:有一种不声不响叫“闷倒脑壳”

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  最近关于房地产市场的消息可谓是层出不穷,而一条关于工商银行(601398,股吧)的新闻可谓是占据了最近房地产新闻的头版头条,那么这条新闻是什么呢?4月19日,从中国工商银行总行处获得证实,工行已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。这个消息一出可谓是所有人哗然,这是工商银行要放松房贷限制了吗?中国的房地产市场究竟会怎么走了?

一、房贷长期以来的困境

  房地产信贷市场特别是个人住房贷款市场一直都是中国房贷的主流,通过贷款买房也是大多数中国人最主要的购房方式,众所周知,贷款的最高年限是30年,但是这个有一个大问题这就是商业银行有一个除了三十年之外的政策,目前绝大多数商业银行对于个人住房贷款的要求是,借款人年龄+贷款期限不得超过70年,如果一个人的年龄超过了40岁,那么他就没办法再申请30年的贷款了。

  这在某种程度上导致了很多想买房的人要承受更高的房贷压力。随着中国人口老龄化的加剧,一方面中国人的平均寿命不断增加,另一方面中国人的工作年限也在后移,虽然国家规定的法定退休年龄是男性60岁,女性干部55岁,女性非干部50岁的退休年龄,但是,这个退休年龄很多只是一个参考价值,在城市中退而不休的现象是非常明显的,所以买房好的实际贷款需求和目前的退休现状之间出现了一定的矛盾,面对着这样的矛盾,工商银行终于成为了第一个吃螃蟹的人。

  工商银行表示:为适应我国人口发展趋势,满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房改善性需求,减轻他们的经济压力,工行近日将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款人年龄与贷款期限之和不超过75年;个人住房贷款的最长期限仍然是30年。该新规的消息于18日晚5时左右曝出,广州市多家按揭公司都表示收到了工商银行的口头或微信通知。据介绍,工行总行已经发文,还需要等待房贷系统调整才可以正式审批出同贷书,但工行的网站上仍未发布新规。

  举例来说,如果有一个50岁的购房人需要购买住房,那么按照贷款年龄与贷款年限之和不超过75年计算,这个要买房的人就可以申请最长25年的贷款,比起之前只有20年的贷款来看,每个月的还款压力会小很多。

  假设他需要贷款200万元,按照最新的房贷基准利率6.49%计算,以等额本息法来算,其如果是贷款20年的话,需要每个月还贷14899.69元,如果是贷款25年的话,需要每个月还贷13491.65元,每个月可以少还1408.04元,对于家庭的生活压力可以减轻不少。

  二、房贷政策放宽房价到底怎么走?

  房贷政策出现了变化,相信所有人最关心的一定是房价到底会怎么走?

  首先,我们从政策的基础出发,如果是银行放贷政策放松的话,在某种程度上会刺激房地产的购房需求,比如说一个家庭本身由于购房年限限制,觉得自己可能支付不起那么高的月供可能就会压缩自己的需求,不去买房,如今购房年限有所放宽,那么一部分家庭就能够承担起购房的负担,从而在一定程度上会选择购买适合自己的住房。所以,如果在其他可控条件不变的情况下,购房需求的增加,有可能导致房地产价格的上涨。

  其次,我们虽然从理论上分析有可能导致房地产价格的上涨,但是我们要实际分析一下需求层级,在中国如今大部分的需求,特别是住房需求其实有着非常明显的年龄层级特征,大部分刚需需求多集中在30岁以下的青年人群,改善性需求也多集中在30-50岁之间的中年人群,所以仔细分析我们就会发现,真正能够受益于工行政策的人群在真正的购房需求者中并不太多,所以不太可能引发房地产市场的大规模需求波动,对房价的影响也就较为有限。

  第三,这仅仅是工商银行一家银行的政策调整,所以对于市场的影响较为有限,但是我们需要认识到的是,工商银行是中国第一大商业银行,工商银行每次的政策出台都会带动其他商业银行跟进,所以未来有可能各家商业银行都会调整个人贷款年龄,所以对整个市场有可能带来放大效应,从而带来整个市场供需的波动。

  综上所述,房地产政策的放宽其实对中国房价的影响较为有限,并不会带来过大的市场冲击,房子是用来住的,不是用来炒的主基调依然没变,这一点需要我们认清。但是,我们要关注的是,随着人民银行的置换降准的实施,原先我们预计的货币政策加息周期的判断可能会发生改变,未来货币政策是加息还是降息的灵活度会更大,来自货币政策对房地产的影响将会增加,这一点需要我们关注。

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